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樓市新政三連發 分析認為不要去接“下落的刀”

2015-3-31 12:06:11 東南消費新聞網 分享到微博

【核心提示】    房貸新政被疑“泄密”:地產股提前飆漲     新政提前泄露引地產板塊亢奮,誰干的?   樓市新政三連發 房產還是“下落的刀”?

  ◎每經記者 胡健 發自北京

  3月30日,央行[微博]、住建部、銀監會聯合發布樓市新政。此次新政的出臺經歷了一番周折,有媒體提前透露新政內容,說“30日相關部門要舉行發布會”。奇怪的是,“相關部門”辟謠了,
而“辟謠”之后,政策卻又出臺了。昨日A股房地產板塊漲幅超過4%,保利地產(12.13, 0.28, 2.36%)等10只個股漲停,那些先知先覺者又賺了一筆。

  從純投資的角度來看,房產造富時代已經結束,未來將是股權造富的時代。但我們希望類似樓市新政這樣的“大事件”不要再被提前泄露,因為任何風吹草動都會引起股價波動,而這樣的信息不對稱,對于中小投資者難言公平。

  3月下旬,房地產行業迎來政策密集期。

  昨天下午,央行、住建部、銀監會出臺樓市新政,二套房貸最低首付比例降至四成。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房,最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,最低首付30%。

  同一天,財政部發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》,明確個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。而幾天之前,國土部和住建部剛聯合發布《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》。

  一周內連發房地產新政,維穩樓市意圖十分明顯。但《每日經濟新聞》記者注意到,分析認為,從投資角度來看,房產造富時代已經終結,未來將是股權造富的時代,建議投資者不要去接“下落的刀”。

  房地產新政三連發

  實際上,上周末國土部和住建部發通知,要求各地有供、有限,合理安排住房和其用地供應規模。這個通知主要圍繞促進房地產用地結構調整而展開。同策咨詢研究總監張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者,這實際上就是要求各地政府因地制宜,進行差別化調控。

  但這個政策顯然不夠解渴和過癮,有人將其比喻為一只救市的“襪子”而非“靴子”。沒想到只時隔3天,“靴子”就來了。

  按照三部委的新政,對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低于40%。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]解讀稱,此項政策調整可以說是超預期,此前市場普遍預測二套房首付比例降至五成,而受益最大的是購買二套房的群體。

  就財政部營業稅“5改2”的新政,偉業我愛我家副總裁胡景暉說,盡管之前的二手房交易中營業稅往往被轉嫁給購房人,但“5改2”之后,部分房屋的營業稅得到了免除,購房人的交易負擔將下降,這會促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

  改善性需求明顯受益

  從新推出的這三個房地產新政來看,改善性需求正成為決策層穩樓市的關鍵棋子。胡景暉表示,從三部委聯合下發的通知核心內容看,本次新政重點利好的是已經擁有一套住房、亟需改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群。新政將促進改善型業主賣掉城中的中小戶型,對于不愿去郊區買房的首次置業者來說是明顯利好,因為有更多的中小戶型房源可供選擇。

  交行分析師夏丹告訴《每日經濟新聞》記者,二手房交易營業稅由“滿五唯一”跳過2009年前曾實行的“滿三唯一”,直接調整至“滿二唯一”。由此可見相關部門對于中央支持改善購房要求的響應之迅速,態度之堅決。

  夏還指出,財稅部門的政策調整能釋放出一批存量房源,有利于提升房屋流轉速度,增進市場交易活躍度,同時也能一定程度上緩解熱銷地區房屋供給緊張的局面。

  胡景暉說,“5改2”政策最大的受益者是購房人,對于很多人來說,不用承擔以前要被業主轉嫁的營業稅了,降低其購房成本。

  招商證券(32.49, 0.65, 2.04%)報告認為,最新經濟數據顯示經濟下行和就業壓力仍然比較大,政策需要做出響應。二套房最低首付的調整有助于進一步釋放剛性需求,籍此穩定房地產投資和家庭部門的消費意愿,從而推動總需求企穩回升。

  恐難改樓市大趨勢

  中原地產發布數據顯示,截至3月29日,全國主要54城市成交快速復蘇,成交量已經達到了20.02萬套。“預計在最后兩天月末成交影響下,54城市3月成交量將與2014年3月的21.6萬套持平,但相比2015年2月份的12.6萬套出現環比大幅上漲。”中原地產研究總監張大偉說道。

  此次抓住改善性需求的策略也被業界贊同。中指院常務副院長黃瑜此前表示,從人口結構上來分析,改善性的需求在2016年以后會逐步加大,2020年的時候以改善性需求為主。

  摩根大通報告稱,未來更多利好樓市政策可期,比如金融政策放松,4月有可能出現50個基點的存款準備金率下調和一次利率下調。這將使得購房者的門檻進一步降低。

  一周內連發三新政,會不會對樓市造成過度刺激?胡景暉說,一系列政策依然無法從根本上扭轉房地產市場趨冷的大趨勢,未來樓市“量價齊升”的情況將不會再出現,“量增價穩”將成為2015樓市新常態。

  民生證券給出的幾點理由包括:即便短期房價企穩回升,未來房產在居民資產配置中的比例也將系統性下降;利率市場化背景下,銀行配置房貸的意愿將系統性下降;中央已經放棄了2003年確立的將房地產作為支柱產業的思路,新思路是雙軌制,政府負責保低端,其他的交給市場決定。

來源:每日經濟新聞 作者:佚名 責任編輯:howge

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